Een koper tekent op afstand een verkoopovereenkomst, ontvangt een e-mail van zijn notaris met het verzoek om de fondsen over te maken naar een nieuw RIB, en voert dit binnen een uur uit. Het probleem: deze e-mail kwam niet van de notaris. Dit soort scenario’s, aangedreven door de stijging van fraude door manipulatie in Frankrijk in 2025, heeft het risico van valse sites verplaatst naar de compromittering van de tussenpersonen zelf.
Het beveiligen van een vastgoedtransactie op internet beperkt zich niet langer tot het controleren of er een hangslot in de adresbalk verschijnt.
Fraude met RIB en identiteitsdiefstal van de notaris: het echte gevaar van online vastgoedtransacties
Men denkt vaak dat het grootste risico van een online vastgoedtransactie is om op een valse advertentie te stuiten. Recente terugkoppelingen tonen aan dat de duurste aanvallen zich richten op de vertrouwensketen tussen koper, verkoper, makelaar en notaris.
Na verschillende cyberaanvallen die zich rechtstreeks op de Franse notaris richtten, zijn de bankgegevens die per eenvoudige e-mail worden verzonden een grote kwetsbaarheid geworden. Een hacker onderschept een e-mailwisseling, vervangt het RIB van de notaris door het zijne, en de fondsen gaan naar een derde rekening. Valideer nooit een wijziging van RIB die per e-mail is ontvangen zonder onafhankelijke verificatie; dit is de basisregel.
In de praktijk controleert men het RIB telefonisch door zelf het notariskantoor te bellen (niet het nummer dat in de verdachte e-mail staat). Sommige kantoren gebruiken tegenwoordig beveiligde portals om hun bankgegevens te verzenden, wat elke interceptie voorkomt. Als uw notaris dit soort kanaal niet aanbiedt, stel dan de vraag vóór de eerste overboeking.
Om een goed te zoeken of advertenties te vergelijken op betrouwbare platforms, kan men gebruikmaken van cyberimmobilier.fr, dat gecertificeerde vastgoedaanbiedingen centraliseert, wat het risico om op valse mandaten te stuiten al in de prospectiefase vermindert.
Identiteitscontrole bij een vastgoedverkoop op afstand: de reflexen die je moet aannemen
Identiteitsdiefstal raakt niet alleen notarissen. Valse verkopers, uitgerust met valse papieren of gestolen documenten, bieden goederen te koop aan die niet van hen zijn. Met de datalekken die de fiscale informatie van miljoenen eigenaren in Frankrijk de afgelopen jaren hebben gecompromitteerd, hebben fraudeurs grondstoffen om valse geloofwaardige dossiers te maken.
Controleer de identiteit van de verkoper vóór de overeenkomst
Voordat je iets ondertekent, zorg je ervoor dat de verkoper inderdaad de geregistreerde eigenaar is bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. De notaris voert normaal gesproken deze controle uit, maar er staat niets in de weg voor de koper om een eigendomsverklaring te vragen om de informatie te verifiëren.
- Vraag om een geldig identiteitsbewijs en vergelijk de informatie met de eigendomstitel die door de notaris is verstrekt.
- Controleer de consistentie van het adres van het goed met de stedenbouwkundige documenten (kadastraal overzicht online beschikbaar op de website van de overheid).
- Weiger elke transactie waarbij de verkoper een afspraak voor een videovergadering of persoonlijk overleg vóór de ondertekening weigert, vooral als de verkoop volledig op afstand plaatsvindt.
Een verkoper die elke directe identiteitscontrole weigert, is een onmiddellijk waarschuwingssignaal. Zelfs in een 100% online transactie blijft een video-oproep met presentatie van het identiteitsbewijs een effectieve filter tegen identiteitsdiefstal.
Elektronische handtekening en bewijs van ontvangst: het juridische kader van de verkoop beveiligen
Vastgoedverkopen op afstand zijn strikter gereguleerd op het gebied van documentconformiteit. Een vaak verwaarloosd punt: bij een verkoop op afstand, is het bewijs van aflevering van de overeenkomst aan de juiste ontvanger bepalend voor de wettelijke herroepingstermijn. Als de kennisgeving niet formeel aan de juiste koper is gericht, begint de termijn niet te lopen, en de transactie kan maanden later worden betwist.
Men geeft de voorkeur aan een elektronische aangetekende brief met ontvangstbevestiging, die juridische traceerbaarheid biedt die gelijkwaardig is aan die van een papieren aangetekende brief. De gekwalificeerde elektronische handtekeningplatforms (in de zin van de Europese eIDAS-verordening) waarborgen de integriteit van het document en de identiteit van de ondertekenaar.
Wat de elektronische handtekening niet beschermt
De elektronische handtekening beveiligt de akte zelf, maar niet de uitwisselingen die eraan voorafgaan. De bijlagen (technische diagnoses, staat van het goed, attesten) circuleren vaak per gewone e-mail zonder encryptie. Een hacker die toegang krijgt tot de e-mailbox van een makelaar kan een asbestdiagnose of een risicostaat wijzigen voordat de koper deze downloadt.
Vraag systematisch om de bijlagen via het beveiligde portal van de notaris in plaats van via niet-geëncrypteerde e-mail om dit risico te beperken. Als het bureau de documenten per e-mail verzendt, controleer dan in ieder geval of het PDF-bestand niet is gewijzigd na de creatie (de metadata van het bestand geven de datum van de laatste wijziging aan).
Oplichting door valse adviseurs en social engineering in vastgoed: herken de veelvoorkomende scenario’s
Fraudes door manipulatie nemen sterk toe in Frankrijk en treffen nu de vastgoedsector hard. Het typische scenario: een valse bankadviseur of een valse makelaar neemt telefonisch contact op met de koper, stelt zich voor met geloofwaardige informatie (naam van de notaris, dossierreferentie, exact bedrag van de transactie) en vraagt om een dringende actie.
- Telefoontje met als voorwendsel een blokkade van de overboeking bij de notaris, met verzoek om de fondsen naar een “tijdelijke escrow-rekening” te sturen.
- SMS die de makelaarskantoor imiteert, met een link naar een valse betalingsportal voor de dossierkosten.
- E-mail die het adres van de notaris vervalst met een geïnfecteerde bijlage, gericht op het verkrijgen van de bankgegevens van de koper.
De oplossing is eenvoudig maar veeleisend: nooit in het heetst van de strijd reageren op een financiële aanvraag met betrekking tot een vastgoedtransactie. Hang op, bel zelf de officiële contactpersoon terug, en verifieer elke aanvraag via een tweede onafhankelijk kanaal.
De terugkoppeling varieert over de effectiviteit van antivirussoftware tegen deze aanvallen, omdat social engineering niet op een virus berust, maar op menselijke manipulatie. Persoonlijke waakzaamheid blijft de eerste verdedigingslinie.
De veiligheid van een online vastgoedtransactie berust minder op de technologie van de site dan op de nauwkeurigheid van elke uitwisseling tussen de partijen. Een RIB telefonisch verifiëren, een beveiligd portal voor documenten eisen, elke urgentie opgelegd door een derde weigeren: deze eenvoudige handelingen beschermen beter dan de nieuwste antivirussoftware. De zwakste schakel in een vastgoedverkoop op internet is bijna altijd de mens.
